房屋买卖预约合同一方违约,对方可要求赔偿

《民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

预约合同一方违约，守约方是否可以主张房屋差价损失？

1、多数判决按照预约合同中约定的定金罚则判决

预约合同的违约责任属于缔约过失责任，守约方的损失是信赖利益的损失，而“信赖利益的损失”又很难判断，因此一般而言，如果预约合同约定了定金罚则，而房价又没有大幅波动的，则法院一般会按照定金罚则判决。

2、预约合同的赔偿范围有可能超过定金罚则

“信赖利益的损失”很难判断，如果预约合同对于违约责任没有约定，或者虽有定金罚则和违约金的约定，但只适用定金罚则可能导致严重的不公平，法院有可能会根据双方的过错、合同履行情况、参考房价波动情况等因素判决超过定金罚则的违约金。如：

（1）最高人民法院（）最高法民终68号民事判决根据各种因素酌定守约方的损失为房屋差价的一半，并判令违约方赔偿守约方该损失。

（2）上海二中院（）沪二中民二（民）终字第号案中，法院认定买卖双方签订的商铺认购意向书系预约，买受人（守约方）只支付了2千元意向金。考虑到房价大幅上涨，法院判令卖售人（违约方，开发商）赔偿买受人15万元

（3）闵行法院（）沪民初号民事判决认为，违反预约一般由违反义务一方承担缔约过失责任，但并不排除损害赔偿、违约金及定金罚则的使用。本院在考虑到房屋市场价格上涨幅度、原告付款金额及双方交易时间，酌定被告向原告支付违约金10万元。

（4）山西省长治市潞州区人民法院（）晋民初号民事判决认为，原、被告签订的《商品房认购协议》性质为预约合同。……损失范围计算问题。相对于简单预约，本案属于完整性预约合同纠纷，可以酌情赔偿履行利益。但该履行利益并非指依照本约的内容履行所能获得的利益，不能赔偿基于交易成功才可以获得的利益，否则预约与本约的差异无从体现。即预约合同的赔偿范围应小于本约合同的赔偿范围。具体到本案，赔偿数额应考虑原告作为守约方实际履行的金额即原告实际向被告交纳的购房款数额，被告作为违约方的获利即被告将案涉房屋出卖给第三人后获得的利益，合理、公平确定赔偿数额。原、被告签订的房屋认购协议约定的购买总价款为元，被告将案涉房屋出卖给秦建平的总价款为元，被告相对获利元。原告向被告交纳购房款元，占总价款为元的31.46%，被告应赔偿原告的损失为元的31.46%，即赔偿原告损失.87元。

3、有些法院支持了房屋差价损失

有些法院认为，预约合同的违约方也应赔偿房屋差价损失，比如：于某勤与陈某娟、上海贵美房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷案

案情简介：年1月4日，于某勤（乙方、购买方）、陈某娟（甲方、出售方）以及第三人（丙方、居间方）就系争房屋签订《上海房地产买卖居间协议》协议约定定金10万元，房屋总价万元，首付款万元于网签之日支付，银行贷款万元，过户当天交房（该协议未约定过户时间），在过户当天之前再付37万元，任何一方违约适用定金罚则处理。当天，于某勤向陈某娟支付了定金10万元。年2月24日，陈某娟的配偶向于某勤表示房子不卖了，同日，陈某娟以更高的价格将涉案房屋出售给案外人王某。年4月27日，于某勤诉至法院，要求解除合同，赔偿房屋差价。审理中，于某勤、陈某娟一致确认，年4月27日系争房屋价格约为万元。

裁判观点依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。虽《房地产买卖居间协议》约定原、被告还需进一步签订买卖合同，属于预约合同性质，但居间协议已包含系争房屋地址、转让价款、支付方式等部分房屋买卖合同的主要条款，双方已达成买卖合意，被告负有继续与原告诚信磋商的义务。然居间协议签订后，被告提出不再出售系争房屋并退还原告已付定金，且将系争房屋出售于他人，致使原告的合同目的不能实现，被告已构成根本违约，原告有权解除合同，其请求确认合同于本案起诉状副本送达被告之日解除具有事实依据和法律依据，本院予以支持。被告认为合同因原告无在沪购房资格而导致解除，原告予以否认，被告又未提供任何证据，且限购资格的审查时点应为签订示范文本合同之时，故对被告的该项抗辩不予采纳。合同因被告违约而解除，原告有权请求赔偿损失。预约合同的违约损害赔偿亦适用法律关于违约责任的一般规则，赔偿范围相当于本约的信赖利益损失，包括缔约费用等直接损失，也包括丧失与第三人另订合同机会所产生的损失等间接损失，但以不超过本约履行利益为限，故对被告认为差价损失并非预约合同赔偿范围的意见不予采纳。原告得知被告已将系争房屋转卖他人后即提起本案解除合同之诉，其要求以递交本案起诉状之日作为计算差价损失的时点并无不当。对于具体赔偿数额，综合考虑原告已付款情况以及继续履约所需支出的成本、被告的过错程度、双方履约期间本市房地产市场的普遍行情等因素，酌定为25万元。

4、有些法院不支持房屋差价损失

房屋差价损失属于可得利益损失，是履行利益的损失，而预约合同无法继续履行，因此，守约方无权要求违约方承担房屋差价损失。

预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，没有生成任何经济利益。若未达成本约，仅是丧失一次订立合同的机会，并无可得利益损失。

上海市奉贤区人民法院（）沪民初号民事判决支持了房产预约合同的守约方万元的房屋差价损失，但是该判决被上海一中院（）沪01民终号民事判决改判，上海一中院认为预约和本约的违约责任范围是不同的，预约的违约责任范围大致相当于本约的缔约过失责任，预约违约赔偿的利益范围大致与本约的信赖利益相当，房屋差价损失系可得利益损失而属于本约违约赔偿的范围。违约方在二审中自愿赔偿守约方违约损失50万元，故上海一中院支持了守约方50万元的违约金。

此外，还有很多判决体现出预约合同的违约责任不包括房屋差价，例如：

（1）上海市奉贤区人民法院（）沪民初号民事判决认为，房屋买卖双方签订的协议性质为预约，因卖售人违约导致合同解除，卖售人应承担缔约过失责任，但缔约过失责任不同于违约责任，故守买受人要求卖售人按照房屋差价赔偿损失，于法无据。

（2）闵行法院（）沪民初号民事判决认为，预约是在本约的磋商过程中订立的，属于前契约阶段合同，违反预约而导致本约不成立的，责任当属缔约过失责任，守约方不得主张房屋差价损失。

（3）上海市松江区人民法院（）沪民初号民事判决认为，本案中，根据双方签订的居间协议的约定，双方最迟应在年2月13日签订正式的《房屋买卖合同》，居间协议签订后，在中介人员的协助下，双方就买卖合同的条款达成了一致意见，原告于年2月1日在合同上签名，之后在中介人员多次联系被告签名时，因被告的房屋中有租客，其无法确定其能按照合同约定的时间交房，迟迟未在合同上签名，导致双方的买卖合同未能在约定的期限内签订。之后，双方也未能就本案涉案房屋的买卖另行达成一致意见，最终导致双方的房屋买卖未成功。在本次房屋买卖过程中，因被告的违约行为导致本次房屋交易失败，被告系违约方，应承担违约责任。根据双方在居间协议中的约定，双方未能按照居间协议的约定签订买卖合同示范文本的，违约方应根据定金罚责承担违约责任，双方在签约时对违约责任是明知的，故原告要求被告双倍返还定金并无不当，本院予以支持。对原告主张的房屋差价损失，首先，双方签订的居间协议是一份预约合同；其次，居间协议中对未能签订买卖合同所应承担的违约责任作了明确的约定；再者，原告未能提供证据证明在签协议时，被告对其违约除了应承担定金罚责外，还需承担其他的损失的后果是明知的。故，原告的该主张，本院难以支持。

（4）湖南省株洲市中级人民法院（）湘02民终号民事判决认为，关于一审原告要求一审被告友谊房地产公司向其赔偿因延期交房导致商品房价格上涨后的差价损失，元的主张是否成立。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第五百九十三条之规定，一审被告友谊房地产公司虽因案外人的原因造成违约，但仍应对一审原告承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条之规定，虽一审原告在该案中遭受了一定的损失，但是一审原告要求赔偿的金额不应超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，案涉15、18栋规划的所在地块涉及“毛地出让”和重复出让导致无法进行房屋建设的情况并不属于一审被告友谊房地产公司应当预见的范围之内，而该案一审原告与一审被告友谊房地产公司之间仅成立商品房预约合同关系,尚未签订作为本约的商品房买卖合同,而预约合同的违约责任与本约合同的违约责任不应等同，故一审原告以丧失签订正式商品房买卖合同后实际获得房屋的可得利益为由,要求一审被告友谊房地产公司赔偿损失，元，缺乏事实及法律依据。

（5）天津市宝坻区人民法院（）津民初号民事判决认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第二款规定，定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。具体到本案，任某超主张实际损失包括房屋差价等。就此问题，本院认为，预约合同的法律指向为订立本约合同，违约责任主要在于信赖利益损失，主要以已付款法定孳息为考量基础，亦包括为订立或准备订立合同所支付的各项费用等。此与签订本约合同之后的违约责任并不相同，且存在较大差异。本案中，任某超在双方仅签订预约合同、购房合意、双方权利义务因未签订本约合同而未能最终形成阶段，要求赔偿房屋差价等问题，并无法律依据，且未提交定金不足以弥补因融创公司违约造成损失的证据，本院不予支持。

（6）金乡县人民法院（）鲁民初9号民事判决认为，合同双方于年9月2日签订的《百世集团“百世家”员工置业计划书》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。原、被告签订的《百世集团“百世家”员工置业计划书》成立并有效，但因被告违约不能履行，原告诉求解除本院予以支持。原告主张的返还购房款及赔偿房屋差价损失的诉求予以支持，实际数额以本院核定的为准。

（7）怀化市鹤城区人民法院（）湘民初3号民事判决认为，双方当事人签订的《毕加索花园认购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且明确约定需要重新签订商品房买卖合同，故该订购协议书属于商品房预约合同。……依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条的规定，对方可得利益损失不得超过违反合同一方（违约方）订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告年签订预约合同时不可能预见到年签订正式合同时的房价。因此，本案原告的可得利益损失，不能依据签订正式合同时的房屋差价予以计算。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，对于出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同担保的，若因一方当事人的原因致合同未能订立的，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，被告给被原告开具的收据明确写明是收到购房诚意金，因此，本案应当适用定金法则。同时依据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条之规定，以定金作为债权的担保的，定金的数额不能超过主合同标的额的百分之二十。被告与原告签订的《毕加索花园认购协议书》，约定优惠后总金额元，故法定定金为元，对原告要求被告赔偿房屋差额损失元的请求本院予以支持，超过部分不予支持。

（8）广西壮族自治区玉林市中级人民法院（）桂09民终号民事判决认为，合同双方签订的认购书性质为预约合同。……因三环公司在与李某签订认购书后未依约换签商品房买卖合同，且认购书所指房屋已被三环公司出售他人并进行了商品房网上备案登记，案涉认购书已无履行的可能，因此一审判决解除该认购书并无不当，本院予以维持并将认购书的解除时间确认为三环公司与案外人刘广锋签订《商品房买卖合同（预售）》之日即年12月15日。本案认购书的解除系因三环公司的违约所致，故三环公司应承担相应的缔约过失责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，就本案而言，房价的上涨或下跌均属于商业风险，系双方不可控制、不能预见的因素，不属于本案缔约过失责任的责任范围，一审将三环公司另售案涉房屋所取得的差价计算损失不当，本院予以纠正。因李某在认购该房屋即支付全部购房款而认购书中亦约定了定金条款，故本院以购房款的20%作为定金数额，由三环公司赔偿相当于双倍定金数额即元（×20%×2）损失给李某。