环京楼市丨武清刚需的糖or投资的坑星空

文/星空下的小白菜

一转眼已经过了芒种（6月5日）了，这芒种一到，一年中最忙的时节也就开始了，气温也是越来越高。

相对于今年的人们来说，这种体会估计会更加明显。疫情压抑了接近半年的时间，随着摆摊热的出现，经济也仿佛再次被点燃了。

在房地产市场亦是如此。最近各个地区的楼市都开始蠢蠢欲动，甚至是开始近乎“疯狂”的表现。

杭州6万人“摇号买房”被自媒体认为是一场“楼市的失控”，加上前段时间深圳的火爆等等。市场的回暖迹象已经非常明显。

据贝壳研究院的数据显示，5月北京全市二手房网签量约1.61万套，环比增长22.5%，同比增长17.2%。而中原地产研究中心也表示，5月底又出现了一天网签量过千套的记录，而由于网签量具有滞后性，全月二手房实际成交量或已突破2万套，创下年“”调控新政后的最高水平。

北京市场回暖的同时，环京市场也在悄然复苏，这其中就包括武清。在环京众多区域中，武清一直是很硬核的存在，“通武郎”、“武大郎”概念中，都有武清这个天津辖区的身影。

01武清楼市的众生相

北漂的“教育刚需”

观望1年了，都说现在是个好时机

叶子今年34岁，年她和老公就来到北京打拼。“自从来到北京，感觉自己这几年都在为了房子算计。”叶子半开玩笑的说道。

这几年叶子夫妇凭着自己的肯干和精打细算，在北京已经有了自己的小家，从开始的小产权房，到现在的两居室。夫妇俩把日子过得井然有序。

4年前女儿小鱼出生后，叶子又开始为了孩子的未来打算，尤其是上学的事。

去年，叶子找中介办了天津户口，他们不为别的，只是希望孩子以后能够有个好点的教育资源。从那之后就开始在天津各个地方看房子的日子。大港、宝坻、津南，还有武清，他们一有时间就会去看看，因为调控的原因，市场相对稳定，所以她们也一直是观望的态度。

叶子说：“最近听大家说，疫情期间房价可能会降，是个买房的好时机，所以我们就开始正式的买房计划。”

在朋友的介绍下，她们最终选择了武清辖区内大良镇的A小区，这里到北京亦庄的距离大概70公里，开车1小时左右就到了。主要的原因还是这里的房价相对更低，88平米的两居室，总价58万元，贷款20万，每个月元左右的月供，对于叶子来压力也不大。

“一切看起来都不错，小区不远处就是个初中，以后孩子真的要来上学还是蛮不错的。对于我们这种资金不是很足的家庭来说，武清核心区的房子未免太贵了，现在最关键的就是把户口落下来。”叶子说。

亏本的“投资”

本想跟风赚一笔，最后只能亏本卖

老王今年52岁，虽然是天津人，但是很年轻的时候就到了北京工作。

这次把房子卖给叶子的人就是老王。

年初，武清的房价经过了一大轮上涨，老王身边的不少朋友之前都在武清买了房子，轻轻松松的都赚了近百万。

老王当时也眼热，不过手头的闲钱不多，“那时候武清的房子根本抢不着，一个房票都一二十万，后来还是一个亲戚给我介绍了A小区的房子。当时武清城区的房子都涨到2万/平了。这边新盘刚开元/平，销售跟我说这是价值洼地，稳赚不赔。想着压力也不大，也就入手了。”

没想到，很快就开始了新一轮的楼市大调控，本来热火朝天的武清楼市，也开始逐渐降温。

“最近家里孩子要换房子缺钱，我只能亏本把这里卖了。本来想赚一笔，没想到亏了十几万！”老王跟叶子签约的时候也是一脸苦笑。

像老王这样的人不在少数，这两年市场降温趋势明显，像是大良这样的乡镇，这两年的确是跌了不少。比起武清城区，这里没有成熟的配套和规划，也没有真正像样的学校，根本不抗跌。

中介快手直播卖房

看好未来市场

小吴年底开始干中介，“最火的日子咱们没赶上，年的时候已经开始降温了。”

今年受疫情的影响，武清的楼市也受到了影响，中介们的生意也不咋好做，小吴也开始在快手上直播卖房。疫情期间市场很冷，更多的时候就是跟看直播的朋友们闲聊，“好多人都问我这个小区咋样，武清的房子咋样，未来趋势如何……我能说啥，当然都是好呗，各种夸。不夸就更没人买了不是吗？”。

小吴说，“前段时间确实走了不少人，确实不太好干，但是也没有惨到吃不上饭的地步。”

不过疫情过后，武清的成交也开始出现回暖。中指院数据显示，年1月至4月，武清区商品住宅总计成交套，总成交面积37.3万平，受疫情影响，2月成交触底，随后3、4月武清成交量开始反弹，4月达到套，虽然不及去年每月均值，但已经超过年和年月均成交指。

据小吴透露，他所在的项目5月份成交接近70套，相比前两个月，这是非常不错的业绩，而且当中还有几套是总价超过万左右的别墅。

小吴称，现在武清新房比二手房更热一些，一些新房的开盘价格其实是在微涨的，看房的人还是不少的。对未来的趋势还是比较看好的。

02谁在买武清的房子？

虽然经历了楼市的最强调控其，但是武清市场的价格相对来说还算平稳，没有特别明显的波动，均价一直维持在1.4万-1.6万之间。虽然略有下调，但是相对于燕郊这种直接腰斩的地区来讲，堪称坚挺。

燕郊的房价最高时达到了4万多每平米，经过不到三年的时间，目前房价已经腰斩，有些楼盘房价已经不到2万每平米了。

之所以如此，重要的一个原因就是，武清在环京各个区域中，户籍门槛较低。虽然武清仍然执行严格的限购政策，但办理天津户籍相对容易。据小丁介绍，本科办理天津户口，费用大约1万元到1.2万元，户口大约一个月之内就能审批下来，对那些想买房的外地人来说，武清限购并不是难以突破的门槛。

正是基于比较稳健的购房需求，疫情过后，武清楼市迅速得以复苏，市场活跃度明显提升。

目前，武清本地把市场主要分为三个区块：

1、南湖区块：位于武清的南都，南湖板块的新房均价在武清区内也算低位，以在售的楼盘价格为参考，基本都在1.3-1.4万/平左右，受到限价政策影响，预计该楼盘开盘价格也在此区间范围内。现在的开发商都是大牌，保利，万科，恒大，花样年，首城，碧桂园。

2、新一中区块：紧挨着杨村一中（天津市重点高中），整体战略规划上属于武清新城了。位于武清发展轴西侧，也将成为未来核心居住板块。是武清现在最黄金的区块，均价基本维持在1.7万以上。

3、黄庄区块：自然环境良好、距离高铁和城区近、规划配套齐全是该区域的最大优势。

除了上述三个区块，还有一些想多偏远的非核心区。据当地的中介介绍，武清虽然整体均价在1.4万-1.6万元/平，但是不同区块的价格差别很大，低至元/平，高的能达到2万多一平米。如果想入手，需要更加仔细的研究。

据小白菜的了解，现在在武清买房的客群基本都是真正的刚需群体：

1.本地的刚需人群，及改善型住房群体。但是目前核心城区的房价相对超出了本地的消费能力，这个部分的需求群体相对较弱；

2.外地落户需求，尤其是在北京打拼的外地客群，主要看中这里的教育资源。购买力和购买欲望都更强。

尤其是前段时间，“通武廊”铁路建设获批，该消息让武清楼市又喜提一波