房价断崖式下跌请问买亏了,能退房吗

北京皮肤科医院医师 http://pf.39.net/bdfyy/bdfzd/150714/4655748.html
在年一整年房价非理性的、疯狂的上涨之后，从年开始到现在，房价逐渐进入了一个理性的、平缓的，甚至不断下跌的通道。前段时间有中介给我打电话，说：姐，你家房子现在这个价格挂的有点高啊，建议你下调，目前上海市的房价已经在开始断崖式下跌了，下跌的速度就跟当年年上涨的速度一样儿一样儿的！这着实把我吓了一大跳。这到底是中介耸人听闻的卖房套路？还是目前房价确实进入了断崖式下跌通道？？？一、遥想疯狂的当年仿佛在一个世纪以前，不对，是年，那一整年（感觉仿佛过去了一个世纪那么久）房价疯狂上涨，大家开始疯狂的抢房子，平时只付2万、5万定金的买家，直接将定金付到了20万、50万甚至万（毫不夸张），有些甚至居间协议都不签了，一上来就是先签网签，买家们在中介的帮助下事先想好了各种把房屋“锁定”的方式。那一年，中介是躺着赚钱的，因为交易量如雨后春笋般疯涨，什么扫楼、派单这些活儿都不用干，每天都在带看、签单，过户中忙碌而愉悦的度过，每天笑的脸都疼了。那一年，房地产开发商的销售也是躺着赚钱的，因为认筹买房的人，先一天晚上就搬好了小板凳排在售楼处门口等待认筹、开盘。那一年，购房者也是躺着赚钱的，今天付20万定金，明天房子就涨了50万（毫不夸张的说），简直都不想工作了（世界这么大，我想去看看）。做梦都能笑醒。那一年，置换的房东们也是躺着赚钱的，昨天卖掉了万的房子，今天买到了万的房子，后天万的房子涨到了万，万的房子涨到了万。那一年，连我们房地产律师都是躺着赚钱的，每天五六波客户，都是房屋买卖合同案件，有买房咨询的，有代持咨询的，有置换咨询的，也有产生了房产纠纷咨询并要诉讼的。那一年，只有纯卖房不置换、或者还没来得及置换房价就涨的买不起了的房东是亏了的。不对，还有那些一直观望、犹犹豫豫、问朋友问家人问房产专家最后就是没下手的购房者，也亏了。二、那是一个“不卖不行必须卖”的年代那一年，我们团队接到最多的程律师，我半个月前和一个买家签订了网签版的上海市房地产买卖合同，买家付了我万房款，房屋总价是万，但是现在我看到我们的房子已经涨到了万，半个月啊，涨了万，我现在不想卖了，买卖合同第十条写了，如果我违约，我付20%的违约金，我愿意付给买家20%违约金也就是60万，这样我还能赚40万，你说我是不是付给他60万就可以不把房子卖给他了？这已经是那天第N个房东打电话问这个问题的人了，我在电话这头，虽然有些疲惫但仍然再一次认认真真的普了一下法：首先，我需要看一下你们的合同，看一下合同的主要条款，是否有瑕疵，其次我需要知道买家的购房资格、买家的贷款资质等，如果这些都没有问题，在买家不违约的情况下，你作为无缘无故不予出售的那一方就属于违约方，除非合同赋予你任意解除权，否则，你作为违约方是不具有解除合同的权利的，也就是说不是说你愿意赔偿20%就可以不卖房子的。根据我国合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。有上述条文可以知道，房屋买卖合同的出售人违约不愿意再出售交易房屋了，作为违约方的出售人，承担违约责任的方式是继续履行并承担合同约定的其他违约责任。比如若逾期过户的，按照合同约定承担逾期过户的违约责任并继续过户，逾期交房的承担逾期交房的违约责任并继续交房。所以那一年，很多房东对我国的《合同法》的博大精深有了深层次的认识，尤其是对《合同法》的第条和第条有了从未有过的深度认知。当然，有些房东不相信律师，不到黄河心不死，坚持认为：“我都愿意赔你20%了你还不行？还非得要我的房子？你想房子想魔杖了吧！我只是和你签了一份合同我房子就是你的了？我是物权人不同意都不行?天下哪有这样的道理，社会主义新中国怎么可能有这种强买强卖的现象！”最终，他（她）收到的是一份法院判决强制过户并承担违约责任的判决书。那时候，她是多么的后悔没有接受买家加价50万让他配合过户的调解方案啊。当然，这些也有前提，买家要有能力付清全款、房屋上不能有在前查封等等，这些是专业的法律问题，再次就不在展开了，大家只要知道，如果房东不愿意卖了，买家没有过错而且也有能力付清全款的前提下，房屋买卖合同是可以强制履行的，可以强制过户至买家名下的。房屋竟然可以“强卖”，不卖也不行，必须卖，有点意思。三、这是一个“想不买就不买”的年代那能不能“强买”呢？在房价下跌的浪潮中，今年的退房潮绝不亚于年的退款潮。正所谓，人生就像一场戏，精彩到让人一会儿笑，一会儿哭。年，买家要买房，没想到卖家卖到半路反悔不想卖了。然后所有人都站在制高点谴责房东：没有契约精神，被钱冲昏了头脑，不讲诚信，掉进钱眼儿里了……年，房东要卖，买家买到半路反悔：房子我不想要了，我觉得我买亏了，房价一直在跌，然后奇怪的是：所有人都和买家站在一起，同情买家，上个月签的合同，价格是万，这个月房价就跌到了万，真的是买亏了买亏了。请问买亏了，能退房吗？最近几个月退房潮如雨后春笋一波接一波儿，无论是二手房还是一手房。年，中介的日子不好过了，市场上的客户一下子都不见了，那些有意向的客户都在说我再等等，我觉得房价还会跌，好不容易有了一个刚需客户，价格压得死死的，成交比登山还难，好不容易用各种套路成交了，尼玛，买家反悔不买了，这年头，进入中介行业需谨慎啊。年，房地产开发商的日子也不好过了，之前那些半夜来排长队认筹买房的人一夜间全不见了，除了一些市区内的好的楼盘，大部分新盘卖的很不好，我听说有一个楼盘，开盘多套，只有20几个人认筹，这数字简直太难看了。嘉定南翔某一手盘，刚刚结束认筹，均价比当地区域低1万多，毗邻菁英湖，边行印象城、地铁站也不远，且付款方式超级好，只需要首付20%，可以说是年度性价比最高的楼盘了，然而，然而，就这样的盘，据说认筹数据仍然不太好看。二手房房东的日子也不好过了，都在“忍痛割爱“，被中介杀价杀的想跳楼，好不容易狠下心想：算了算了，就当做涨的少了点，昨天把房子卖掉签了居间收了定金，今天买家说：我听某房产专家说房价还会跌，我不想买了我想再观望观望定金给你没收吧我不要了……，我愿意要你的定金吗，我要你买我的房子啊啊啊~~这就是买涨不买跌的铁打事实。购房者们都在观望，少部分下手了，少部分下手的当中又有一部分反悔不买了。不对，打住，程律师，你刚才不是说，不是想不买就不买的，继续履行也是承担违约责任的方式之一吗？现在买家签订了网签合同后违约不买了，我想让法院判决强制过户给他，可以吗？我的读者还是反应够机灵的。确实，继续履行是承担违约责任的方式之一，但是前提是：事实上和法律上可以继续履行。打个比方：一个买家和一个房东签订了一份房价万的网签版的房屋买卖合同，买家已经付了万了，还剩余万房款，现在买家不想买了，法院可以判决强制办理过户手续、强制办理交房手续，但是，法院如何判决买家强制给房东万房款？买家如果根本没有钱付剩余房款呢？买家名下无房无资产，之前付的万也是向亲戚朋友东借西凑的，让他怎么付剩下的万？这显然是无法强制的。我们应该仔细阅读《合同法》第条。《合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。这一条写的是非金钱债务，支付房款可是金钱债务啊，履行过户手续和交房后续倒是非金钱债务。所以《合同法》条只适用于房东违约不卖的情形，不适用于买家违约不买的情形。这样看起来，买家想退房还倒是行得通的。只允许州官放火不允许百姓点灯，只允许买家不买不允许卖家不卖。有点意思。但是，买家想退房也要付出代价的。合同约定的20%的违约责任，房东因为房价下跌而导致的损失等都可以找买家赔偿。当然了，承担违约责任也不是绝对的，在多数情况下，问问律师，或许律师能帮你找到一下省掉或净赚几十万的合同条款或关键点。最近一段时间接到太多要退房的客户的咨询了，作为一个经历过年那个抢房子的场面的律师，感触太深了，本文由感而发。

律师简介·程苗苗

盈商律师团队合伙人

北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人

专业领域：房产纠纷诉讼