首分论市22城10月楼市走势预判

来源：格隆汇

文/克而瑞研究中心整理

上海

李振宇

供应激增成交量价小幅上涨，19盘入市整体去化率仅29%

楼市现状：

9月正逢传统销售旺季，上海供应量激增环比大涨%，受到高供应推动成交量价均小幅上涨，相较之下临港自贸区新片区受政策利好楼市持续发力，但整体来看全月成交回升力度有限，市场仍处于理性观望中。本月房企推盘节奏明显加快，新开盘入市项目共计19个，多个知名项目均有推盘，但整体去化率仅29%，中高端盘及低价盘普遍去化承压。土拍市场迎来“金九”热，共计20幅经营性用地集中出让，成交建面创年内月度新高，金融街、中海、首创、融创、中华企业、金科等房企纷纷补仓。

后市预判：

供应：目前仍有17个项目已拿证待开盘，预计10月中下旬仍将迎来一波推盘高峰。

成交：市场还是在修复行情中，不会出现过热现象。

房价：新房价格依旧控制在合理范围内，且随着限签的实行，高端盘集中备案的现象会有所缓和。

热点区域/板块：从拿证区域预估，浦东、奉贤、青浦将是下月成交热点区域。

广州

梁永光

供应创新高但成交同环比齐降，新开盘加推项目37个整体去化率39%

楼市现状：

9月，广州商品房市场供应创年新高，其中商品住宅供应量迎来高潮，环比暴增九成以上。但成交却未见起色，环比连续三个月为负值，同比也几近腰斩，外围区域降价引发的市场观望气氛使得市场疲态尽显。全月共有37个楼盘开盘/加推，整体去化率为39%，比上月降低了8个百分点，经历了8月一波降价潮后，本月整体降价项目数量、降价幅度均有所收窄，不过降价范围进一步扩大从增城蔓延至南沙。土地市场分化持续，共供应14宗经营性用地，总供应面积为今年第二高；成交7宗经营性用地，集中在荔湾以及增城，其中3宗商办地块均定向底价成交。

后市预判：

供应：经过9月底的供应潮之后，预计10月份整体供应水平将有所回落。

成交：10月开盘/加推的项目不会少，或有助于成交量的回升，但也很难有全线飘红的表现。

房价：增城、南沙主力在售楼盘的售价已经普遍下调，预计这种降价趋势还会进一步蔓延到其它外围区域。

深圳

陈洪海

供应显著放量成交量价齐升，新开项目16个平均去化率47%

楼市现状：

9月，深圳商品住宅市场供应显著放量，新房成交量价齐升市场表现有些许起色，成交区域集中在龙岗和宝安，热销板块在龙城、龙岗、龙华，库存略有上涨，去化周期14个月。全月共16个项目开盘，平均去化率47%，其中“花样年家天下（二期）”去化最好，客户大部分是投资客，客户主要认可项目的性价比、区位的发展、交通、及周边配套等。土地市场升温，新增供应3块土地，成交南山区1宗商办用地。二手房市场量价齐升，成交主要以刚需和首改产品为主，龙岗和宝安成交最为活跃，预计10月二手房成交会保持平稳，不会有太大的变动。

后市预判：

供应：预计10月供应量会保持平稳。

成交：预计10月的成交保持平稳，成交量不会有很大的变动。

房价：受政策的影响，房价在短期内都不会有太大的变动。

热点区域/板块：热点板块是龙城、龙岗、沙头、龙华。

天津

肖遥

市场明显供大于求，28个项目开盘整体去化率53%

楼市现状：9月，天津商品住宅市场供求两端环比均小幅上涨，但整体市场仍呈现出较为明显的供大于求，成交均价在7月创新高后已连续两月下跌，主要是各房企进入集中偿债期，以及下半年资金收紧，多数房企在激烈竞争状态下选择主动降价拉升销量，提升现金流。开盘方面，全月共计28个项目入市，整体去化率53%。政策上变相放开维持近三年的限价，但此政策的影响微乎其微。土地市场本月共供应38幅仍维持在较高水平，成交28幅，集中在环城、滨海及远郊的宝坻区，整体成交楼板价较上月小幅上涨11%。

长春

史嵩龄

供应仍处高峰成交量价齐涨，新开项目3个平均去化率69%

楼市现状：

9月，长春商品住宅市场连续两个月供应超过百万方，整体市场仍然处于供应高峰期阶段，宽城、北湖、净月为供应集中区域。成交连续3个月环比上涨，成交价格上涨超过5%，市场主力价格段在~元/㎡之间。本月新开盘项目共3个数量较少，平均去化率69%。土地市场供地2幅，同环比均大幅下降，成交量成交21幅，整体表现成交量涨价跌。

后市预判：

供应：未来市场供应同比将持续上涨，环比稳定。

成交：伴随市场供应补充，预计未来市场成交面积将会持续走高。

房价：预计未来市场成交价格将维持稳定，同比上涨幅度仍然较高，但是环比销售价格将会出现小幅波动。

热点区域/板块：北湖板块、八一水库板块。

济南

唐堂

供应锐减供不应求明显，开盘加推16次平均去化率41%

楼市现状：

9月，济南商品住宅市场新增供应同环比均锐减七成以上，成交量较上月增加近五成但仍不及去年同期，整体市场供不应求较明显。本月共开盘加推16次，开盘当天去化率41%，开盘价格基本和上月持平，开发商调价意愿一般。土地市场新增供应6宗，主要位于历城区及天桥区，新增成交土地7宗，主要位历城区。二手房市场挂牌价与上月相比有所下降，市中区、高新区、历下区房价遥遥领先于其他城区。

后市预判：

供应：预计保利、万科、中海、碧桂园、融创等品牌房企在10月份都有楼盘供应。

成交：预计下月市场成交量会有小幅度上涨。

房价：未来市场价格趋稳是大概率事件。

热点区域/板块：新东站片区。

青岛

毕怡

供应显著放量带动成交同环比上涨，推盘30次整体去化率60%

楼市现状：

9月，青岛商品住宅放量供应，同环比涨幅较大，由于多个项目集中签约，带动成交量同环比上涨。本月开发商推盘节奏加快，共计推盘30次，整体去化率60%，较上月有所回升，主要是多个低价项目入市拉高了整体去化率。土地市场回暖，定向出让土地增加，成交量环比小幅下滑6%。

后市预判：

供应：预计下月供应量下降。

成交：预计下月成交量下降。

房价：保持稳定。

杭州

刘晨光

供求两端均处高位，个项目开盘整体去化率72%

楼市现状：

9月，受传统销售旺季影响，杭州商品住宅供应持续处于高位，房企上月已开始集中申领预售证，本月部分转化有效网签量，成交环比上涨28%。十区共计个项目开盘，推盘量环比大幅上涨，项目分化较为明显，近郊控总价项目市场热度较高，改善市场竞争压力较大，整体去化率约为72%。土地市场成交17宗涉宅地，继“双限”政策后，刷新单月宅地成交高峰，主流房企拿地持续谨慎。二手房市场继续下行走势，从总体交易数据看，全市新房交易量高于二手房，购房者存在新房摇号中签偶然心态。

后市预判：

供应：预计10月房企持续推货，但整体推盘量或不及9月，主要分布于余杭、萧山、富阳等区域。

成交：预计整体成交量在9月的基础上浮，但整体上涨幅度有限。

房价：在政府限价、限签的背景下，整体均价以维稳为主，长期来看保持小幅上扬的态势。

热点区域/板块：滨江区府、北部新城、江东、未来科技城、五常。

徐州

季有国

供应锐减成交回落，开盘加推13次整体去化率77%

楼市现状：

9月，徐州商品住宅市场供应同环比大幅回落，成交有所回暖，市场转向供不应求。开盘市场略有降温，全月共加推13次，整体去化率约77%。其中铜山区推盘频次占比近五成，为区域最高，但整体去化率较差，无一项目开盘售罄，拉低整体市场去化率。本月土地市场热度持续，共成交5宗用地，新挂牌16宗地块，其中14宗为宅地，城东及中心区再挂牌出让优质宅地，绿城竞得原诚坤市场地块，首入鼓楼区。

后市预判：

供应：预计市场热度将持续，超过套房源计划于10月推出，供应端或回温。

成交：10月预计需求端或低于9月，但仍将高位运行。

房价：10月红星云龙金茂悦、旭辉美的天阙等高价盘计划加推，房价将出现小幅上浮。

热点区域/板块：预计新城区市场将升温。

苏州

戈文问

新房稳定回升二手房降温明显，17个项目开盘整体去化率76%

楼市现状：

9月，苏州商品住宅供求稳定回升，开盘在一定程度上持续了8月的热度，市区共计开盘17个，主力依旧集中在吴江区，整体去化率76%，受到政府限价影响仅有两盘有优惠政策。土地市场共供应5宗涉宅地，涉宅类用地成交16宗，含纯住宅11宗，其中11宗地底价成交，1宗因操作失误现房销售。在政策严控之下，土地市场回归理性层面，底价、低溢价成交或成为后续常态。二手房市场新政后的降温效果显现，成交量环比8月下降15%，姑苏区依旧占据主导地位。

后市预判：

供应：10月苏州32个盘预计加推房源入市，未来供应量预计80万方。

成交：受到网签暂停、新政出台等影响，网签成交预计在75万方左右。

房价：整体均价目前稳定保持在元/㎡。

热点区域/板块：吴江区运东开发区板块和太湖新城板块；吴中区光福、香山、胥口板块；新区浒墅关板块逐渐受到