一文说透天津什么样房子才最值得买

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年天津楼市并不平静，从年初开始，市场成交量下滑，5月份稍被刺激了一下，6月份成交量暴涨，之后持续下跌，更有业内预测往年的“金九银十”恐怕会变成“铁九铜十”。

市场成交低迷，进入三季度，天津各大开发商摩拳擦掌，放出各种“惊喜价”，“低价首开”、“周末特惠房”、“尾房清盘”等包装口径不一而足，大吸眼球。购房者会问了，究竟什么样的房子值得购买呢？哪些产品会更保值呢？关于在天津买房，小编将给予最真诚的建议。

谈及价值，我们必须要搞懂天津楼市和其他城市有什么不同，是什么因素影响着房价。在网上，流传着这样一个城市价值的万能公式：一个城市的价值=城市规模能级+高校毕业生人口流入+学龄儿童增速+上市公司数量+服务业占比，有了这个公式以后，选择城市，就会有理有据。然而，对于天津楼市而言，基于天津和北京的位置关系，基于天津的教育资源优势，笔者认为可以分为学区价值和环京价值两大个方面。

一、学区价值

“高校毕业生导入”可以称谓这几年“人才引进”各个城市战火重燃的根本原因。而天津也加入到这场“抢人大战”之中，围绕的核心内容无疑是“人才”。

众所周知，天津的教育资源非常优质，置身各大售楼处看房，被问及最多的问题之一，就是“学区”学区。一旦听到重点小学、中学的名字，心中“买与不买”的天平会顷刻失衡。也许有人会提出质疑，天津学区房真有那么大魅力吗？答案自然是肯定的。

被誉为“高考的天堂”的天津，高校录取率全国第一、录取率全国第三、一本录取率25.02%，教育资源十分优质。尤其是对于北漂而言，北京学位难如登天，来天津购房置业，又能满足孩子就学问题，也是一举双得的好选择。

活在这个拼娃的时代，“择校而居”已经成为大势所趋。为此，市区学区“老破小”以及不惜砸重金引进名校的新房项目，在激烈市场竞争中脱颖而出。

市区学区“老破小”

相关资料显示，天津市区90%的房子都是学区房，然而普通中小学与重点中小学的学区溢价率、房价差距很大！

以天津实验小学为例，天津实验小学是天津市教育局直属小学，且是唯一直属，这一点优势在房价中体现的很明显。链家二手房网站显示，天津实验小学的学区房忠厚里，小区均价元/平米，襄阳道小区均价元/平米，笔者查阅发现，该小学对口的二手房价格基本在9-10万每平。

对比同属和平区的西康路小学，天津实验小学的学区价值更加突出。西康路小学的学区房卫华里小区均价元/平米，睦和里小区均价元/平米。相比之下，天津实验小学的学区房价格基本是西康路小学的学区房价格的两倍。

市区“老破小”学区价值毋庸置疑，但高昂的房价却不是一般家庭踮踮脚就能够买得起的。由此，环城和远郊板块引进名校的新房项目成为很多家庭置业的重点，尤其是被学区光环笼罩着大的板块和区域。

引名校环城与远郊盘

如海教园，最大的王牌就是学区。只要购买区域内任意房源，都可以上南开学校。最值得一提的是，中考时还能不受区域名额限制，与和平、南开、河西等“平起平坐”，享有同等高中报考资格。这也是海教园与咸水沽位置上相差无几，甚至很多配套资源还需要共享咸水沽的，但价格却高出一大截的原因所在。

如生态城，目前已经成为滨海新区教育资源最为集中的区域。近两年，生态城大力度补齐教育配套，外国语大学附属滨海外国语学校小学一部、二部、三部，南开中学滨海生态城学校、北师大天津生态城附属学校、华夏未来中新生态城小学等，这些学校都是完全面向生态城招生，招生原则是免试就近入学。

再如团泊新城，年开始被点燃，“低价刚需”之余不乏名校。由于地块属性不同，规划的教育配套也有所差异，东西区域教育配套差别较大，团泊东分布仁爱学院，团泊西分布天津师范大学（幼儿园）、北京师范12年一贯制学校（涵盖小学、初中、高中）、天津中医药大学、天津体育学院、天津医科大学等高等学府。对于居住者而言，团泊西的教育优势相对突出一些，众多院校的引进，未来也将吸附高知人群进驻，未来区域人口层级可见一斑。

二、环京价值

在京津冀一体化的大格局中，京津一体化的提法其实更早，早在年，随着京津城际的开通运营，京津同城的概念就已经被提出并被市场逐渐熟知。京津城际的运营，半小时直达北京，北京凭借前途及”钱途“不断虹吸着天津的年轻劳动力。

距离决定价值，天津武清区和宝坻区成为了“京津”发展最受益的区域。

武清：城际铁路+双高速+通武廊战略规划

近几年以来，离北京最近的武清区成了炙手可热的明星地段，大量京漂在武清买房，十年间，武清房价从元/平米上涨到了元/平米，年平均增长幅度高达30%以上。

目前，武清区拥有两条高速（京津高速、京沪高速）和一条城际铁路（京津城际），年北京、廊坊、武清三方正式签署协议，为共同推进通武廊国际新区做更大的产业筹划，至此，武清正式进入京津冀协同发展的核心节点区域。

从武清区各个板块的楼市发展上来看，笔者认为，武清城际铁路附近的楼盘最值得购买，据成交数据显示，相比武清其他板块，城际铁路附近的楼盘流动性，不管是自主，还是未来出手，都不成问题。其次，杨村一中片区的楼盘也极具优势，武清杨村一中教育质量堪比市区的南开中学，每年考入清华北大的人数都在30人左右。

最后，推荐的是高村片区。高村镇位于北京天津的交界处，近年来，高村镇充分抓住京津冀协同发展的机遇，通过首都产业外溢发挥区域、生态、交通等优势快速发展，北京首创、卓达等房企的入驻为板块的发展打下基础。虽然行政区位上高村属于武清，但是更多承接的却是北京的置业者。不过，高村在城市轨道交通和教育资源方面仍落后与城际板块和杨村板块，虽未来很可能成为北漂的主要阵地，但大概率会成为“睡城”。

宝坻：双城际+高速+出海口自贸区

再来看看宝坻的环京价值，随着各条城际线路的开通与运营，宝坻也大受裨益。

正在施工的京唐城际自通州城市副中心发起，途径北三县、宝坻，直达唐山，未来还将南下，直达曹妃甸出海港，预计年开通运营。

正在施工的京滨城际起自新北京东站，在宝坻区设立宝坻南、京津新城两个站点，其中新北京东站至宝坻南站段与京唐城际共线，整个线路将在年全线运营。

值得一提的是，未来津雄城际也将有支线直达宝坻的京津新城站，并联通京滨城际，贯穿唐山等东部地区与雄安新区的交通。

从整体格局上看，宝坻未来重点围绕宝坻南和京津新城两个城际站点，要打造以京津中关村科技城、京津新城现代服务业聚集区、宝坻南站高铁发展区等三大承接首都资源平台。可以预见的是，与通武廊战略规划类似，未来通州城市副中心、北三县、宝坻的整体协同规划发展也势在必行。

综上，笔者认为，宝坻未来也将和武清一样，甚至能有超越武清之势，成为京津冀地区最重要的枢纽区域。

从置业角度来看，笔者推荐考虑在宝坻买房的人考虑京津新城、宝坻南站、宝坻城南、宝坻城区四大板块。

在整体规划中，京津新城版块分为三部分：北部功能区主要发展金融外包及文化教育产业，重点引进金融商业、创意产业、会议会展等项目；中部温泉旅游区，以珠江温泉城为基础，形成集疗养、度假、旅游、健身等于一体的功能区；南部配套服务区，重点发展水上游乐、配套服务等功能项目。伴随京滨高铁规划的出台，加上年楼市行情大好，京津新城被注入了一支兴奋剂。恒大、实地、金科等实力房企陆续进驻，形成了很好地集群效应，目前该板块房价基本在1万左右每平。

宝坻南站板块，即以宝坻南站为核心，向南延伸，宝坻南站板块的远景规划是打造30平方公里的“高铁新区”，构建承接北京非首都功能的“微中心”。不过，目前有着宏大发展规划的宝坻南站板块，目前还仅仅处于初级阶段，相较武清高铁区域，宝坻南站板块与城南板块之间隔着潮白河，双方的互动性并不是很好，对于看好它未来发展的购房者，现在是个不错的时机。

宝坻城南组团北至南环西路，南至潮白河。宝坻城南背靠宝坻城北板块，南面宝坻高铁站新规划区域，宝坻城南组团既能享受到城北成熟教育、医疗等资源带来的利好，又能迎接宝坻南站高铁板块带来的发展机遇，再加上北部京津中关村科技城规划，堪称宝坻黄金区域。

宝坻城区板块主要是南环西路与北环线之间的地带，宝坻城区与城南板块在实际感受上分界线并不明显，所以作为与城南组团“不分彼此”的区域，城区板块的潜力被众多开发商看好。宝坻城区板块各项配套都十分成熟，居住生活十分便利，同时，这里还聚集了大量的还迁房，板块内多数项目也依然处于原始地块阶段，未来发展前景可观。

总体来说，城区板块和城南板块是宝坻现有配套和未来发展结合最好的区域，作为宝坻新房成交的主力板块，这两个区域同样是房价确定性最高的板块。