地产大时代变局中的2020之政策篇

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在以往官方媒体做年度总结时，喜欢用一句固定句式开篇——刚刚过去的某某年是不平凡的一年。这句话用在年的总结上，似乎比以往哪一年都贴切。

无论对于国民经济还是房地产行业，年都是值得回顾与思考的一年。岁末之际，我们总结了关于行业与天津楼市的四个方面，以此记录这不平凡的一年，同时也让我们更好的看清未来的路。

01

政策：守住底线的一年

说是地产行业守住底线的一年，其中有两层含义，一是调控政策在经济压力如此之大的一年中并没有放松，二是行业销售数据并未出现明显衰退。此篇我们先不讲市场，主要谈政策。

在疫情对经济影响最严重的第一、第二季度，对于地产调控放松的声音不绝于耳，宏观上希给地产行业打一剂强心针以此托住经济底线，微观上库存较大的城市希望政策放松给予去库存更多的助力。

然而就在这样一个特殊的年份里，据媒体统计今年发布的房地产调控措施却是史上最多，无论从销售火爆的如深圳、杭州、南京等城市，还是一些库存较为严重的三四线城市，从中央到地方关于楼市调控在这一年中形成了更为成熟的机制。

另外，在调控手段的创新上，各地今年也在根据自身楼市运行情况进行了“精致打击”。

这其中最典型的案例就是深圳今年发布了史上最严的限购政策，核心内容包括购房客户须落户满3年且社保满36个月，以及离婚家庭成员追溯3年婚史内的家庭住房套数。“离婚追溯”或许将成为未来销售火爆城市调控的主要工具。

期盼的“一城一策”并未真正落地，“只严不松”是今年的政策基调。而在这背后，笔者认为是国家坚定的进行经济结构转型的决心，即当前的宏观政策倾斜以金融、科技、消费三大行业为主。在“双循环”的背景下，各类财政、税收政策均向以上行业聚焦，而对于房地产，“稳即是安好”。

02

人才新政：楼市放松新路径

在楼市调控政策并未放松的年，各地人才新政的频频出台就显得格外亮眼。

首先说各地人才新政的初衷，主要背景是面对新的产业结构以及保障经济的活力，希望引进更多的人才发展城市经济。

仅就年上半年，全国就有有超个城市发布了各种人才政策，全面放开对学历型人才的落户限制。其中最有代表性的当属作为户口含金量最高的上海——“清华、北大、复旦、上交、华师、同济六所大学学生本科毕业即可落户上海”。

“推动各类城市放开、放宽落户限制”，这是今年发改委关于未来新型城镇化建设的重点工作，我们可以把它看作是各城市“人才新政”的政策来源。

“人才新政”与楼市挂上钩主要是来源两个政策。首先，多数城市公布的人才引进政策都规定了“可以享受直接购房”。这对于有着人口流入的一二线城市而言，间接的放开了一部分客户的限购政策，从而刺激了市场需求。

另外，部分城市给予高级别人才直接的购房补贴，例如南京江北新区，提出最高万元购房补贴；杭州最高给予万购房补贴；苏州工业园区顶尖人才按“一事一议”最高万购房补贴。这样的补贴力度在一定程度上刺激了部分城市的楼市成交。

“人才新政”虽然不是为了刺激楼市而生，但间接上也促进了市场需求的稳定，或者这将是未来各地方政府“曲线救市”的一种常规手段。

03

三条红线：防范“灰犀牛”第一战

9月份，恒大债务事件让“三条红线”真正走到了台前，一时间成为了悬在行业头上“达摩克利斯之剑”。“三条红线”第一次在执行层面明确了房企在资产负债率、净负债率及“现金短债比”的量化要求。而在此政策公布的9月，全国家上市房企中，仅有68家三项全部合格。

以往而言，金融领域对房地产的调控只是停留在“定性”或“窗口指导”层面，而“三条红线”的出台是第一次形成了“定量”式的金融监管。

来看看政策初衷。银保监会主席郭树清近期多次指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”围绕房地产行业已经形成了非常大的金融生态。房企依赖金融加速扩张，甚至出现过度金融化的现象，资金链断裂的风险也随之增加。“三道红线”的出现对于房企来说，无异于“打蛇打在七寸”上。

“三条红线”或许只是开端，未来从金融监管层面，针对房地产行业还有有新的政策出台。作为全国一盘棋的金融政策，也最有潜力成为未来行业调控最有力的“工具包”。

对于房企而言，金融“强监管”下房企也要面临一场革命。万科郁亮表示，“三道红线”的影响力不亚于2年实施的土地“招拍挂”政策，自此房地产行业进入管理红利阶段。在此次重大行业规则的转变下，行业打法会变。这对所有开发商都是挑战。

04

津城调控：等待时机的一年

年天津对于影响楼市量价的核心政策如限购、限贷等内容，并未做出调整。全年对行业发布的相关政策，更多围绕促进行业运行效率及购房者便利为主，包括了公积金新政、土地开发审批流程等。

在年，唯一可以间接解读为利好政策的是，滨海新区政府发布的促进滨海海洋高新区发展的配套政策中。关于引进的人才在津购房一项中，模仿去年宝坻中关村的做法，给予项目转移到滨海高新区的外地员工，可以享受“在津无住房的在职职工，可购买1套住房，所购住房取得不动产权证3年后方可转让。

据笔者了解，目前在环城及远郊项目中，享受以上政策直接购房的外地客户正在逐步增多，间接上也刺激了天津楼市客户基数的增大。

原本以为政策面将在平淡中走完年，但最先发端于中介圈的一场“取消限购”的喧嚣却引爆了年末的市场各方