回望2018天津土地市场平稳与理性

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年就要过去，以“平稳”和“理性”为关键词的天津楼市看似风平浪静，但是依然有很多可以让大家津津乐道之处。这次，我们也以“理性”的目光，来回望过去，以便更好地展望未来！

每次回顾天津楼市，都不得不提一下年：房价增长速度迅猛，卖地收入高达亿元！对于一向温文如水的天津，简直是个奇迹。年下半年，天津土地市场新政落地，一方面调整土地供应条件更为苛刻，另一方面引导土地出让理性竞价，对部分地块设置市场指导价，限价、熔断、摇号等新机制相继诞生。

新政出台后，天津土地出让一直严格执行，效果相对显著。年土拍市场整体明显逐渐冷静，住宅用地出让宗数减少，宅地出让建面及出让总金额均同比减少，溢价率大幅度降低。年，天津土地市场共出让宅地97宗，同比减少2%，宅地出让建面万㎡，同比减少17%，宅地出让总金额亿元，同比减少1.8%，宅地出让均价元/㎡，同比上涨18%，宅地总体溢价率17%。

那么，在年已经接近尾声之时，成绩又如何呢？

卖地规模上涨20%平均楼面价下降29%

年1月1日至12月31日期间，天津全市共计成交了宗纯住宅及商住用地，包括市内六区5宗、环城四区33宗、远郊五区47宗、滨海新区22宗。

宅地出让总用地面积共约万㎡，环比上涨57%；宅地出让总建筑面积共约万㎡，环比上涨16%；宅地成交总金额共约亿元，环比下降17%；宅地平均楼面价元/㎡，环比下降29%。

由于今年天津土地竞买实行“限价”措施，因此前两年动辄溢价50%-%的情况不再发生，年宅地整体溢价率仅为4%左右。

在宅地整体出让规模环比上涨的情况下，平均楼面价环比下降29%！一定程度上反映了房企拿地成本的降低，再加上配合“三价联控”，一定程度上反映了房企拿地更加趋于谨慎与理性。此外，区域分布占比的变化也是平均楼面价下降的原因之一。

南开楼面价依旧破3万东丽、津南楼面价跌至万元以下

看完了整体情况，我们再来回顾下今年各区土拍的详细情况。随着整体土地市场压力增大，政府开始供应偏远地区地块，远郊五区依旧是今年供应的主体，环城四区依旧是第二“供地大户”，滨海新区宅地成交幅数占比与去年相持平。

市内六区今年宅地共成交5宗，其中包含南开1宗、河北1宗、河西3宗，和平、河东、红桥三个区今年无土地供应。规划总建面约33万㎡，环比下降51%；出让总金额约62亿元，环比下降71%；平均楼面价元/㎡，环比下降40%。由此可见，今年市内六区宅地供应量三年内再创新低，价格方面因受限价政策影响，平均楼面价较去年元/㎡也大幅度下降。河西区成交建面、成交宗数、成交总金额均位于市区第一，南开区成交楼面价则大幅度领先其他区。

据搜狐焦点数据统计，从年至年环城四区土地供应逐渐呈上升趋势，年共计达到33宗，为5年内最高值。但年平均楼面价缺远远不及年，甚至低于年的楼面价。

年环城四区共出让宅地33宗，规划总建筑面积约.4万㎡，总出让金额达到亿元，平均楼面价较去年环比下降30%。其中，西青区共成交13宗宅地，成交建面及成交金额均位居环城第一，平均楼面价元/㎡位居第二；北辰区平均楼面价则超越西青区，位列环城第一。值得一提的是，东丽区及津南区平均楼面价均不足万元，东丽区价格环比下降61%，津南区则环比下跌51%。

武清单价居远郊榜首滨海单价环比下跌39%

远郊五区则是年一级市场的热门区域，该区域今年共计出让宅地47宗，与去年相持平。规划总建筑面积约.9万㎡，总出让金额.8亿元，平均楼面价元/㎡。其中，宝坻区成交宗数、成交建面居于远郊第一，因宝坻区出让的宅地多为还迁房用地，所以平均楼面价在远郊中属于最低；武清则以元/㎡的单价位于榜首。

年滨海新区共成交宅地22宗，规划总建筑面积约.7万㎡，环比上涨5.2%；成交总金额.7亿元，环比下跌36%；平均楼面价元/㎡，环比下降39%。年滨海新区出让的宅地多集中分布在塘沽新城镇地区、汉沽东扩区、中新天津生态城、大港、空港经济区等版块，天地源、景瑞、力高等更多的品牌开发商拿地开始偏向城市外围板块低楼面价片区，此举一来可以减轻资金压力，另一方面可依靠品牌实力支撑版块的初期发力。

而据相关部门资料显示，滨海各板块未来还有大量的土地供应，将集中在中心商务区、塘沽湾、旅游区等板块，各板块土地出让依旧将以住宅搭配商业的形式进行出让。

土拍市场几宗最总价地王46亿单价3万3

看完了区域的整体情况，我们再来回顾下今年土拍史上的“几宗最”。与去年的“盛况”相比，今年无论是最大体量、最高总价、最高楼面价还是最高溢价率，各项指标都有明显回落。

体量最大—40万㎡（北京首钢宝坻宅地）

津宝（挂）-号，该宗地块土地用途为城镇住宅、商服，出让土地面积.6㎡，规划用地面积.7㎡，合计约40万㎡的总建面，在今年出让的宅地中体量最大。12月12日成交时，由北京首钢以底价8.63亿元摘得，折合成交楼面价元/㎡。

总价最高—46亿元（招商北辰道地块）

2月7日，津北辰北（挂）-号地块出让，吸引了仁恒、中铁建、桐乡豪景、城投、首创、招商、中海、旭辉、金茂、景瑞等10家房企报名，地块面积约13万㎡，挂牌起始价38亿，设最高限价46亿，拍到限价竞报配建棚改定向安置商品房建筑面积确定受让人。竞拍在几家房企之间展开，最终，招商以46亿元拿地，合成交楼面价元/㎡，溢价率21%，自持安置商品房建筑面积㎡，占比0.98%。46亿元的成交总价，还是成为了年度最高。

楼面价最高—元/㎡（王顶堤工贸西青王顶堤故里地块）

2月9日，津西青盈（挂）-号地块迎来摘牌。这宗地块土地面积约2万㎡，容积率1.0-1.52，规划总建面约3万㎡。与以往竞自持、竞棚改等不同的是，这宗地块竞买报价达到最高限价时，将直接以最先报最高限价的报价人为最终竞得人。拍卖当天，仅王顶堤工贸一家房企报价，遂该宗地块以底价成交，成交总价10.02亿元，折合成交楼面价元/㎡，单价地王当之无愧。

溢价率最高—50%（天地源塘沽新城地块、景瑞塘沽新城地块、雅居乐海教园地块、景瑞海教园地块）

今年受土地限价政策影响，竞拍规定的溢价空间本身就不大，因此成交溢价率与去年相比大幅度回落，底价成交成为常态，仅有4宗地块溢价率在50%（年宅地最高溢价率74%）。

1月31日，塘沽新城镇2宗地块迎来摘牌，这两宗地块吸引了10余家房企报名。最终，津滨塘(挂)-17号地块由天地源以3.亿元竞得，折合楼面价元/㎡，溢价率50%，自持住宅面积占比13%；津滨塘(挂)-1号地块由景瑞以5.亿元竞得，折合楼面价元/㎡，溢价率50%，自持住宅面积占比30%。

2月28日，海教园2宗地块迎来摘牌。最终，津海河园（挂）-号地块由雅居乐以总价16.05亿元竞得，折合楼面价元/㎡，溢价率50%，自持租赁住房建筑面积0㎡，自持占比20%；津海河园（挂）-号地块由景瑞以总价11.4亿元竞得，折合楼面价元/㎡，溢价率50%，自持租赁住房建筑面积㎡，自持占比10.6%。

这四宗地块溢价率50%，一不小心成为年度最高。

自持最多—30%（景瑞塘沽新城镇地块）

虽然溢价率成功缩水，但“竞自持”的产生，却从另一层面对房企的项目开发带来了压力。而“自持之最”当属1月31日景瑞夺得的塘沽新城镇地块。该宗地块吸引了天地源、振业、瀚棠、住宅集团、景瑞、旭辉、中建、禹洲、雅居乐、碧桂园等10家房企报名。最终景瑞竞报到自持30%租赁住房才将其拿下，成交价5.亿元，楼面价元/㎡，自持住宅占比30%成为年度之最。