2021给海河人才的新天津人在天津买房的

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各位新天津人大家好，年开始初心也是帮大家更好的买到合适的房子，更好的认识天津这个城市，亲见过售楼处里的各种血泪事件，深知普通人倾全力买房的不容易，甚至很多因此家庭破裂。。作为一个新天津人+地产人的角度，给大家的建议如下：

1.天津楼市目前市场行情走势2.凭嘛天津不能分上三区和下三区？不服来辩！3.房产投资成为韭菜的几大特征4.天津房产投资的价值点5.投资二手房、新房的逻辑6.天津买新房为什么找良心中介。。。。

01天津市场行情走势

近期看到冰山指数的数据，今年中国楼市是南北分化的的一个状态，有涨有跌，南方城市涨的偏多，北方城市跌的更多，最近一直热议的中国经济向南的趋势，从房价上也可以体现出来，毕竟钱是流动的，资本具有逐利性，老百姓的钱都会流到市场更好的城市去，不仅房价，同理的还有人口流动。

看到天津的数据，不免让人感叹，前些日子的降价新闻或许有些浮夸，但是眼下下行趋势依然明显。

天津从上次年4月份颁布调控政策至今，马上快四年了，当前的限购，限贷政策依旧没有太大调整，虽然最近一直在传言要放松政策，但是都是雷声大，雨点小，房住不炒的大方针下，天津还不敢太出头，毕竟今年有些城市楼市火热的，也都被谈话了，虽然18年的海河英才抢人大战带来了一部分购房需求，但是依旧挡不住楼市下行的趋势，看完下面图的客户，尤其已经这几年买完房的客户，心里应该不太舒服，当然我自己也是其中一位。

首先我们看一下中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布的《中国住房大数据分析报告（）——城市房价预警与房企品牌价值测度》显示，天津房价比年3月最高点时跌了21.8%。。

上面是整体的数据，依据冰山数据，天津的各区涨跌幅却是分化的，总结来看整体市区比环城更抗跌，环城比远郊更抗跌（武清特殊）。作为一线销售从现实的情况来看，更细化的是，市内六区的重点小学的房价并没有跌，个别小户型房源，还有上涨趋势，环城或者远郊板块里，没有地铁，产业，只靠规划的板块，跌幅超过平均值，有些新房项目说腰斩也不为过。看来学区、地段、品牌，都是决定房价跌幅大小的关键因素。

数据看到可能不如实际成交价对比更加真实，从贝壳找房上，找了几个小区的最近成交价和17年市场最好时成交价对比数据，这样应该比数据更有说服力。

举例：市内六区南开区安华里，小区位于南开区华苑板块，小区建于年。

房价高点年3月份时，安华里当月成交了10套房，平均下来成交均价元/平米，最高的卖到了4万4。

而今年11月上半月成交的4套，成交均价在-元/平米，平均算下来，成交均价元/平米。

两者对比，该小区今年11月份时的房价比年3月份时跌了14%。

下面再看环城西青区张家窝板块里比较热销的二手小区——万科四季雅园。

该小区在年3月共计成交了7套，其中1套2万2、1套2万4、4套2万5、1套2万6。

平均成交均价元/平米。

而该小区最近成交的一套三室，成交均价元/平米。

相比年3月跌了25%。

这些数据都是二手房数据，但是当前楼市现状，新房项目价格比周边二手房价格更低，形成倒挂差，进而导致在没有利好政策的出台，二手房市场会继续阴跌下去。

为什么天津的房价跌了这么多？

简单可以总结为以下几点：

一、严格的限购、限贷的政策

温习一下，当前的天津限购，限贷政策，对于本地人来说，想要改善，首付六成就是一道门槛，毕竟天津的房价不低，置换成本高，即使一买一卖，首付增加三成就会压制很多改善需求。

海河英才落户，两年半已经累计引进33.6万人，但是这些人并没有立刻成为买房客户，有些还在观望，有些还在攒首付。

对于外地人来说，如果不在天津工作，两年社保或者个税也是一大难题，宝坻，滨海中关村的购房新政，受益范围又有限，所以又挡住了一些冀鲁豫等外省市来津购房的群体。

二.经济转型缓慢，高薪就业机会少

都说经济影响房价，看天津近年来的GDP排名变化，也就明白了房价下行原因之一了，自从17年滨海GDP挤水分后，三年多来，无论是增速还是总量都不太乐观，今年更是跌出了前十名。

很多人可能不理解，为什么前些年发展的那么好，现在却不行了，因为在过去十年间，天津依靠中央政府的扶持，引进一批质量不高但对GDP贡献巨大的大项目落地，依靠投资拉动GDP的方式，迅速崛起成为大陆经济“第三增长极”。但近年来，随着固投后遗症、产业投资转化率不断下降、经济转型、宏观经济疲软、工业去产能、环保等多重压力，天津经济处于严重萎靡状态。

加上现在雄安新区的出现，很多资源和资金未来将流向那里，再走老路可能会难，天津目前大型企业多为国企，大家也很难发现，天津有一些全国知名的民企或者互联网新兴产业，这些都和城市的经济发展有很大关系，这两年听说的最多的就是国企改革，对于普通人来说，民企的数量和质量决定着薪资待遇，高薪决定着消费和房价。高学历的毕业生很多都去了北京，来天津的更多的可能就是为了进国企，央企，事业单位等等。有很多北京的客户，问我同样的工作，天津，北京能差多少？我说差不多一半吧，更多的可能是机会和平台，短期看来，这种趋势还会继续，所以建议各位北漂的小伙伴，努力在北京搬砖，没准哪天我也去了。

三.房价跟随北京

天津房价跌了引来了一顿黑，北京这几年也一直回调，为什么就没有人有何评价？大概率要起带头作用吧。

我比较喜欢一个房产媒体作者说的天津，北京两个城市房价的关系的一句话。

紫禁城的风不起，天津湾的波不兴。

这句话你品，细细品，就很容易发现两者的关系，回顾天津每一次楼市重磅政策都是紧随北京的步伐，所以如果有一天，北京的市场好起来，量价起涨的时候，那么天津的小伙伴就要抓紧了。未来的趋势是很难预测的，但是过去的经历，我们还是可以学习借鉴的。

今年天津的土地市场很不好，新房市场成交又不如前两年，开发商拿地的勇气也不高，虽然很想放松政策，但是离北京这么近，北京也没有丝毫放松的意思，所以也只能想想了。

不过很多主流房产大咖都说年北京要有行情，并且现在重点学区房已经涨了。所以如果打算在天津买房的客户，年后要时刻